文：千一

(资料图片)

黄埔最近成了众矢之的。

暴跌的传闻满天飞。

在后台一堆的留言里，看到了一条为黄埔鸣不平的信息。

他是早几年买入黄埔科学城的业主。对于黄埔降价这事，颇有看法，和他聊了很久，觉得可以分享下黄埔业主对于现在市场的看法，给大家一个新的认知，跳出过于悲观的情绪，正向看市场。

于是，我让他给我投个稿子，他欣然答应了。

今天这篇，由粉丝投稿。当然，为了增强可读性，我补充了部分数据，稍作调整。

以下是正文：

黄埔前2年风头很大，在行情不好的时候，所有人都恨不得踩上一脚，为黄埔二手“暴跌”再渲染几分色彩。

但事实上， 早期买黄埔的人，还是稳赚的！

我的例子：

2019年，因为人生到了新阶段，在科学城买了某小区（这里就不暴露了）上车，彼时单价3万/㎡。

2021年的时候，最贵涨到了4万5、6/㎡都有成交。

去年到现在虽然有回落，个别业主降价很厉害是事实，但对比我自身2019年的买入价，还 涨了5千/㎡ 。

不多，但也不少。

早期新房买入的业主，价格1万多不到2万， 涨幅简直是翻倍的 。

所以，说买黄埔都是亏的，并不对！

别看人家降价，实则人家只是少赚点。

当然，对于高位买入的业主，我觉得自住的话，没必要看短期的一时涨跌，把时间拉长，高点会被慢慢抚平。

虽说形势不如从前，但广州的房价，黄埔的房价，长远看，还是会向上爬升的。

PART.

01

买入科学城，80%都涨了

黄埔之所以出现大降价，一个原因是在上一轮楼市周期里，短时间内猛涨，不少业主心态强硬，挂牌价虚高。

在政策调控下，市场降温，二手被挤水分。加上经济形势不明，个别急于套现的业主把虚高的报价回调，就成了传闻的“降价抛售”。

而实际上，经过2022年的挤水分，黄埔二手房价回到正常水平，也比2019年涨了不少。

从广州房产统计的数据看，2019年买入黄埔科学城的，不管是核心区还是非核心区， 约80%的小区都是涨的！

涨幅1%-65%不等。

最猛的是科城山庄，2019年成交价3.3万/㎡，2022年在一片颓势下，成交价还是站上了5.5万/㎡。

紧随其后的是保利香雪山、雅居乐富春山居，涨幅分别去到42%、39%。

他们的共同点在于，位于科学城的核心，产品定位偏改善，品质感不错，是区域置换的一个优选。

近期传降价最多的小区集中在云埔、永和一带。

而把数据拉出来一看，几个网红小区，其实都在涨，而且涨幅不算低。

万科东荟城 ，2019年成交价3.2万/㎡，在上一波行情时涨得很猛，2022年逐步回落下调，但价格还是比3年前高，为3.8万/㎡，涨幅18%。

中海誉城 ，2019年成交价只有2字头，2022年，价格站稳3字头，涨幅也有17-20%。

万科金色梦想 ，3年涨幅最多，达25%，由2019年的2.8万/㎡拉伸到了3.5万/㎡。

再把15、16年的一手售价拉出来对比，这些小区的涨幅都是很可观的。

因为彼时，他们的售价仅仅只有1.3-1.6万/㎡。

（万科金色梦想2016年价格）

（中海誉城2015年价格）

（万科东荟城2015年价格）

只要不是在2020年下半年到2021年上半年买入的，其实，绝大部分人都是挣钱的。

因为那段时间，科学城各小区不管挂牌还是成交价，都很疯。

热门小区的历史高峰价，基本都诞生在2021年。

保利罗兰国际，2021年4月，5.3万。

东荟城，2021年3月，破5万。

万科金色梦想，2021年4月，去到5.1万。

时代春树里，2021年4月，4.1万。

中海誉城，2021年4月，4.1万。

PART.

02

科学城，是二手次新买房的优选

非常有意思的是，如今“一度降价”的科学城，依旧是二手市场的香饽饽。

链家近90天成交和带看次数，科学城几个小区的表现不错。

万科金色梦想近3个月的成交有14套，东荟城、保利罗兰国际近30天带看量 破千次 。

这个带看量，算不算高呢？我把白云、番禺、海珠、甚至老黄埔几个热门小区的数据拉了下，没有破千带看的。

所以，东荟城、罗兰国际的市场热度算极高的了。原因无他，小区本身素质不错，有学位加持。

而且，在广州主力购房成交段里， 300-400万买二手房，科学城，仍然是最优选 。

这里有个故事。

前阵子，我的一位新广同事问我，300-400万预算买房，二手，即买即住，有没好的推荐。

个人私心，我还是推荐了科学城，环境好、有产业，通勤天河也方便。

但谁想，他非常担忧地说：你们那好像很多房子在降价啊...不敢买（我一整个吐血

）。

我只能说，行吧。

意想不到的是，他跟着中介看了一圈天河、海珠、白云、番禺，最后发消息告诉我：和女朋友准备买科学城了。。。

我忍不住问了下他为什么兜兜转转最后选择看科学城？

他和我大吐看房苦水。

1、最初想留在中心区，天河、海珠，但发现，300-400万，选择性非常少。

都是相对不热门的小区+不主流的二手产品，城市界面一般，女朋友觉得不够体面。

像这种。

2、白云看了罗冲围、嘉禾望岗、京溪一带。

罗冲围，被出行交通所劝退。

嘉禾望岗，意向挺高，但能买的组团，要么人车不分流，要么去地铁远。

京溪，没有好的学位支撑，片区好像没什么新的增长空间了。

3、番禺选择性相对多，主要看欧泊和雅居乐。但学校一般般，开车去天河会堵，自驾体验差很多。

选择科学城的理由

第一，科学城的颜值很高，尤其是看完以上区域之后有强大的视觉落差。

科学城是他们看房历程里的最后一站，因为看了天河、海珠、白云、番禺，或多或少都被杂乱的城市界面所影响，

科学城那种崭新的形象，很好。

第二、沿着开创大道一路开车过去，都是写字楼+商场。

萝岗香雪一带，商圈很成熟，生活的便捷度还不错。

第三、科学城的学校配置还可以，看的几个小区对口学校过关。

罗兰有开发区二小、东荟城有东荟城小学、中海誉城时代春树里对口玉泉学校...

第四，也是最重要一点，300-400万的预算，可以选到不错的3房产品。

不用憋屈去挑挑拣拣2房了。

在云埔，有200多套3房可选，而且朝向、楼层还可以。

区府里，罗兰是重点选择小区，有19套。

科学城房源带看榜里，基本是罗兰在霸榜。

黄陂一带，可选的有万科新里程、龙光峰景华庭，有100套左右。

所以，不管是从我业主自身的角度，还是想买房的同事看来（经过他实践验证的），科学城，其实都是一个相对优的选择。

因为在其它区域，很难找到一个可以和科学城匹敌的。

近天河是科学城好命的基础，而产业好、配套不错、城市界面新，是科学城努力的结果。

纵使有人降价抛售，也有人在抄底买入。。